Akademiska Hus dränerar lärosäten

Akademiska Hus AB (AH) är ett statligt fastighetsbolag med uppgift att äga och förvalta fastigheter som framförallt hyrs av landets universitet och högskolor. Därigenom dräneras universitet och högskolor på medel som är anslagna för undervisning eftersom AH sätter för hög hyra. Detta är en viktig orsak till att åtskilliga lärosäten dras med ekonomiska problem i dagsläget.

I en TV-intervju för några månader sedan fick Pagrotsky frågan om inte AH hade för högt avkastningskrav. Pagrotsky menade att AH inte alls har högt avkastningskrav; tvärtom. Pagrotsky påstod att Akademiska Hus har mycket lågt avkastningskrav från ägaren (staten). Pagrotsky uppgav ”2-3 procent”. Det är direkt fel (antingen en sedvanlig sosselögn eller så är Pagrotsky felinformerad, oavsett vilket är det illa). Avkastningskravet är explicit angivet till lika med femårig statsobligationsränta plus fyra procent enheter (se AH Årsredovisning). Det innebär i dagsläget ungefär 7 procent. Avsevärt högre än ”2-3 procent” såsom Pagrotsky påstod alltså.

Avkastningskravet är relevant i sammanhanget eftersom det påverkar den hyra AH sätter. AH säger att de tar ut ”marknadshyra” och att denna sätts utifrån kapitalkostnader (= avkastningskrav). Det innebär att ju högre avkastningskravet är, desto högre blir hyran. Saken är dock den att det inte existerar någon marknad i egentlig mening. Vi har endast en köpare (lärosätet på orten ifråga) och en säljare (AH). Ingen av dessa har egentligen något alternativ. Likväl sitter de och leker marknad och ”förhandlar” med varandra.

För ett tag sedan deltog jag på ett fastighetsekonomiseminarium. Där deltog även VD för AH, Joakim Ollén. Frågan om AH:s hyresnivå dök upp varpå han svarade, ”Vår uppgift är att leverera största möjliga vinst till ägarna”. Med ”ägarna” avses här alltså staten. Att AH är framgångsrika i denna uppgift illustreras av att AH är ett relativt lönsamt fastighetsbolag. Om vi jämför avkastning på eget kapital (vanligt lönsamhetsmått) är genomsnittet för börsens fastighetsbolag i Sverige 26% för år 2005. AH låg på 34%. AH har alltså avsevärt högre lönsamhet än genomsnittet för börsen. Samtidigt delar AH ut drygt 660 miljoner till statskassan detta år. En del av anslagen till lärosätena tas alltså tillbaka av regeringen i form av att AH sätter för hög hyra. Denna rundgång med skattemedel illustreras av figuren nedan.



En del av de medel regeringen påstår att de använder till att satsa på undervisning och forskning dras alltså i själva verket tillbaka till statskassan och används till annat.

Enligt grundläggande finansteori fastställs avkastningskrav utifrån ett alternativkostnadsresonemang. I yttersta korthet: Investerare kräver avkastning på sina investeringar. De jämför avkastning med alternativ som har samma risknivå. Om två alternativ har samma risknivå men olika förväntad avkastning, kommer investerarna att välja det alternativ med högre förväntad avkastning. Av detta följer att relevant för att fastställa avkastningskravet är vad investerarna (ägarna) skulle kunna få på alternativ till motsvarande risk. Även om det officiellt står lärosäten fritt att flytta till andra lokaler, är detta knappast praktiskt möjligt. Därmed existerar egentligen inget alternativ för den typen av fastigheter. Därmed är alternativkostnaden noll och därmed är avkastningskravet noll. Hyran skall för den typen av fastigheter (samma sak som för operationssalar på sjukhus, etc) sättas efter marginalkostnaden av att nyttja lokalerna.

Resultatet av allt detta blir att AH tar ut för hög hyra (utöver vad som är sakligt och samhällsekonomiskt motiverat) och därmed tar tillbaka en del av de anslag lärosätena får för att bedriva undervisning och forskning. Detta orsakar ekonomiska problem för lärosätena. Hyran hamnar inte bara högt. Den hamnar över vad som skulle vara motsvarande marknadshyra. Detta leder till absurda konsekvenser.

Som ett exempel på den absurda hyresnivån kan nämnas företagsekonomiska institutionen vid Stockholms universitet. Den är belägen i Kräftriket. Institutionen har beräknat att om hela institutionen skulle säga upp lokalerna och flytta till Biblioteksgatan (som troligen har stans högsta hyra) och där hyra motsvarande yta, skulle de likväl få lägre lokalkostnader. Det säger något om den absurda hyresnivån lärosätena tvingas betala.

Speciellt problematiskt blir det för lärosäten i storstäderna där marknadsvärden på kommersiella fastigheter är relativt högre. Låt oss jämföra KTH (Stockholm) och Luleå Tekniska Universitet. Prislappen per student är lika för båda lärosätena. Dock är marknadsvärde och marknadshyra på kommersiella fastigheter avsevärt högre i Stockholm än i Luleå. Det innebär att det blir mindre resurser kvar per student efter lokalkostnader för KTH än för Luleå att bedriva undervisning för.

Avslutningsvis kan sägas att det inte endast är universitet och högskolor som har problem med sina statliga fastighetsägare. För några år sedan var Operan så upprörd att de helt enkelt vägrade betala. Det är statens fastighetsverk som är hyresvärd till Operan. Operan deponerade medlen motsvarande hyran på ett spärrat konto hos Länsstyrelsen (också statlig). Den fundamentalistiska statliga fastighetsägaren försökte då stämma Operan men det gick inte (tydligen finns, tack och lov, en juridisk spärr som säger att det inte är möjligt att stämma sig själv).

Diverse sjukhus och vårdinrättningar har också motsvarande problem. Det finns exempel på sjukhus som fått nya operationssalar vars hyra varit så hög att de inte används. Istället används de gamla operationssalarna och de nya står tomma (och drar kostnader i onödan).

Sådan blir konsekvensen när staten skall leka marknad och äga kommersiella fastigheter. Från statens håll påstås det officiellt vara för att tillvarata de statliga hyresgästernas bästa intresse. Verkligheten är dock en helt annan.